Budowanie domu to przygoda, zwłaszcza gdy robi się to pierwszy raz. Ale zanim zacznie się przygoda życia, pierwsza łopata zostanie wbita i popłynie strumień gotówki na materiały i ekipy trzeba stoczyć bitwę o papiery… Zaświadczenia, dokumenty, akty, wypisy, księgi, warunki, wnioski. Co, jak, gdzie i po co załatwić – mamy nadzieję, że przybliży ten wpis.

Działka pod budowę domu

Wybór działki – serwisy internetowe takie jak otodom, allegro, olx; biura nieruchomości; przetargi gminne; lokalne ogłoszenia prasowe – to najbardziej popularne sposoby szukania działki budowlanej.

Po wstępnym wyborze i oględzinach warto zwrócić uwagę na okolicę, popytać sąsiadów jak się mieszka, czy są jakieś uciążliwości, jakie są grunty, jak poziom wód gruntowych, dostęp do mediów (woda, prąd, kanalizacja, gaz, telefon, internet), bo to będzie ważne przy późniejszej budowie domu i może generować dodatkowe koszty, z którymi lepiej jest się liczyć od początku, by podjąć świadomą decyzję

W Starostwie Powiatowym

w Wydziale Geodezji i Kartografii uzyskasz wypis z rejestru gruntów, gdzie będzie informacja jaki działka ma numer, kto jest jej właścicielem oraz czy jest to działka budowlana. Tu również można zamówić mapę zasadniczą z uzbrojeniem podziemnym – będzie potrzebna, żeby móc określić jakiej wielkości dom zmieści się na działce oraz jak daleko i czy w ogóle mamy media takie jak woda czy gaz oraz kanalizację.

W Sądzie Rejonowym

dla danego numeru działki uzyskasz nr księgi wieczystej, w którym warto zwrócić szczególną uwagę na rozdziały „ciężary i ograniczenia” oraz „hipoteki”.

W Urzędzie Miasta i Gminy

uzyskasz albo wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jeśli takowy dany rejon posiada, albo decyzję o warunkach zabudowy dla danej działki. Z tych dokumentów dowiesz się jaka zabudowa jest dopuszczalna na danej działce. Określone są takie sprawy jak maksymalna ilość kondygnacji, procent zabudowy działki, kąt nachylenia dachu i jego kształt, czasem także kolor dachówki.

U notariusza

Gdy znajdziesz odpowiednią działkę razem ze sprzedającym nieruchomość udajesz się do notariusza celem podpisania aktu notarialnego. Notariusz w Sądzie Rejonowym uaktualnia dane właściciela działki w księdze wieczystej.

Pozwolenie na budowę

Pora na projekt domu. Indywidualny ma tę zaletę, że będzie uszyty na Twoją miarę, dostaniesz fachową pomoc od architekta przy omawianiu pomysłów, ale na jego realizację będziesz musiał poczekać. Taki projekt często jest droższy niż projekt gotowy. Ale nikt inny nie będzie miał takiego domu jak Ty.

Ale może wolisz gotowy projekt z katalogu domów, których sporo w internecie. Wyszukać odpowiedni można wg różnych kategorii: powierzchnia, ilość kondygnacji, z garażem lub bez, po kształcie dachu, itp. Na stronie internetowej z katalogami domów jest możliwość sprawdzenia czy wybrany projekt zmieści się na Twojej działce. Po zakupie będziesz mieć określony czas na ewentualny zwrot nietkniętej dokumentacji. Zakup takiego projektu to jeszcze nie koniec, bo podlega on adaptacji u architekta z uprawnieniami budowlanymi.

Będąc posiadaczem działki możesz zlecić geodecie wykonanie mapy do celów projektowych. Mapa jest wykonywana w skali 1:500, dostarczana jest w formie papierowej (matryca + kserokopie) oraz elektronicznej (płyta CD). Opracowanie jej zajmuje kilka tygodni i kosztuje kilkaset złotych. Będzie potrzebna architektowi i innym projektantom (konstruktorowi, sanitariuszowi, elektrykowi, czasem również drogowcowi) do stworzenia dokumentacji, którą złożysz, aby uzyskać pozwolenie na budowę.

W Urzędzie Miasta i Gminy uzyskasz informację o warunkach zabudowy dla Twojej działki czyli co możesz na niej wybudować. Przed kupnem działki pewnie już się w tym orientowałeś i pod to wybierałeś wstępnie projekt domu. Teraz będziesz potrzebować dokument – Decyzję o Warunkach Zabudowy (DOWZ), gdzie będzie również opisane jaka jest możliwość podłączenia się do poszczególnych mediów. Jeśli na Twoim terenie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), zazwyczaj jego treść jest upubliczniona na stronach internetowych Urzędu Miasta i Gminy, gdzie można się z nim zapoznać. Czas oczekiwania na DOWZ może wynieść nawet 3 miesiące, wniosek o wypis z MPZP realizowany jest w zasadzie od ręki.

Pozostaje jeszcze uzyskać u lokalnych gestorów sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej, gazowej, energetycznej i ciepłowniczej zapewnień dostawy ww. mediów, jeśli Ci na nich zależy. Składasz wniosek o zapewnienie dostaw, a jeśli dostaniesz takie zapewnienie należy złożyć wniosek o wydanie warunków technicznych przyłączenia do odpowiedniej sieci. W uzyskanych warunkach będą ważne informacje dla projektantów i te dokumenty zanosisz do architekta. I tu mała dygresja: jeśli w warunkach zabudowy (DOWZ lub MPZP) określony jest sposób dostawy mediów np. wody czy odprowadzenie ścieków do lokalnej sieci kanalizacyjnej, to nie możesz wykopać indywidualnej studni, ani zrobić sobie szamba czy przydomowej oczyszczalni. Gmina dba o porządek w gospodarce wodno-ściekowej na swoim terenie i skoro infrastrukturę posiada to jest obowiązek podłączyć się do niej.

Skoro o tym mowa, następny kroki należy skierować do biura projektowego. Ważne, żeby architekt zajmujący się tematem posiadał stwierdzone przygotowanie zawodowe, czyli uprawnienia projektowe oraz miał aktualne zaświadczenie o wpisie na listę członków Okręgowej Izby Architektonicznej, co jest równoznaczne z posiadanym ubezpieczeniem OC projektanta. Architekt zaprojektuje lub zaadaptuje gotowy projekt, naniesie wskazane przez Ciebie zmiany, sporządzi także projekt zagospodarowania działki. Na zagospodarowaniu będzie rozrysowany rzut budynku oraz zewnętrzne instalacje sanitarne (woda, kanalizacja, gaz) i elektryczna. Całość będzie zwymiarowana w stosunku do granic działki.

Z gotowym projektem idziesz do Starostwa Powiatowego i składasz go w Wydziale Budownictwa. Komplet dokumentów to:

✔ Wniosek o pozwolenie na budowę

✔ Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością

✔ Projekt budowlany w 4 egzemplarzach razem z dokumentami:

✓ Strona tytułowa

✓ Spis zawartości (część formalno – prawna, opisowa i rysunkowa)

✓ Opis techniczny

✓ Decyzję o warunkach zabudowy

✓ Warunki techniczne poszczególnych gestorów sieci, do których zaprojektowano podłączenia

✓ Plan BIOZ – czyli bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

✓ Oświadczenie projektantów, że projekt jest sporządzony wg aktualnie obowiązujących przepisów

✓ Zaświadczenie z Okręgowej izby inżynierów o posiadanym przez projektanta ubezpieczeniu OC

✓ Stwierdzenie przygotowania zawodowego projektanta

✓ Projekt zagospodarowania terenu

✓ Decyzję z Urzędu Miasta i Gminy na zjazd z drogi gminnej

Po złożeniu dokumentów trzeba uzbroić się w cierpliwość, bo minie trochę czasu zanim dostaniesz pismo o wszczęciu postępowania, a potem właściwy dokument – pozwolenie na budowę.

Projekt w urzędzie sprawdzany jest pod względem zgodności z DOWZ lub MPZP oraz przepisami budowlanymi. Sprawdzany jest również pod kątem kompletności – czy zawiera wymagane dokumenty, uzgodnienia, opinie – jesli są wymagane oraz dokumenty potwierdzające przygotowanie zawodowe i zakres uprawnień budowlanych projektantów i czy posiadają aktualne ubezpieczenie OC. Czasem może się zdarzyć, że brakuje jakiegoś dokumentu lub trzeba coś poprawić lub doprecyzować. Czas na poprawki i uzupełnienia to zwykle 2 tygodnie od nadejścia pisma w tej sprawie. Jeśli nie uzupełnisz braków urząd wyda decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Ale jeśli poprawki zostaną naniesione nie ma prawa odmówić udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli wiesz, że uzupełnienie braków zajmie Ci dłużej niż przepisowe 14 dni – zawieś postępowanie. Czas na uzyskanie pozwolenia na budowę formalnie wynosi 30 dni, pewne sprawy potrafią ten czas wydłużyć, jednak nie bardziej niż do 65 dni. Nie na wszystkie masz wpływ. Pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata od czasu jej uprawomocnienia. Po otrzymaniu decyzji należy poczekać 14 dni aż się uprawomocni. Może tak być, że któraś ze stron odwoła się od decyzji, wtedy sprawa zostanie skierowana do wyższej instancji i trzeba poczekać na orzeczenie podtrzymujące decyzję o pozwoleniu na budowę od wojewody.

Jeśli nie rozpoczniesz budowy w ciągu 3 lat lub przerwiesz ją na dłużej niż 3 lata, decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa i musisz starać się o nowe pozwolenie na budowę, bo dalsze prace są równoznaczne z samowolą budowlaną.

Jeśli kupiłeś rozpoczętą budowę to KONIECZNIE zadbaj o dokument przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na Ciebie jako nowego właściciela. Nie wystarczy akt notarialny, pozwolenie na budowę także musi być na Ciebie, inaczej to także będzie samowola budowlana.

Podczas oczekiwania na pozwolenie na budowę rozejrzyj się za kierownikiem budowy. On także powinien mieć uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi oraz aktualne ubezpieczenie OC. Koszt kierownika zależnie od regionu, trybu realizacji budowy, a co za tym idzie ilości czasu spędzanego przez niego na budowie i zaczyna się od 1500zł.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę i znalezieniu kierownika budowy, dostajesz lub kupujesz dziennik budowy (w różnych rejonach jest inaczej). Dziennik budowy trzeba opieczętować w Państwowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego, gdzie jednocześnie zgłaszasz termin rozpoczęcia budowy. Ważne żeby termin ten był po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę, bo wszystkie prace rozpoczęte wcześniej będą traktowane jak samowola budowlana. Do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót będą potrzebne dane kierownika budowy, jego uprawnienia oraz zaświadczenie z Izby o posiadanym aktualnym ubezpieczeniu OC.

Do Twoich obowiązków należeć będzie także zakup i umieszczenie w widocznym miejscu wypełnionej żółtej tablicy informacyjnej oraz ogrodzenie terenu budowy i opatrzenie go tabliczką „niezatrudnionym wstęp wzbroniony”.

Cała procedura zbierania dokumentów, uzyskiwania warunków i uzgodnień oraz finalnego pozwolenia na budowę może potrwać przynajmniej 4 miesiące. Warto założyć sobie osobną teczkę na dokumenty związane z budową i zbierać je w jednym miejscu, co zaoszczędzi sporo nerwów i czasu oraz pomoże ogarnąć temat możliwie bezboleśnie. Oprócz dokumentów potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę warto również w jednym miejscu trzymać wszelkie umowy z podwykonawcami oraz rachunki i zapiski kosztów poniesionych przed i podczas trwania budowy.