Budowa domu to spore wyzwanie, dla wielu inwestycja życia. Zamierzając wybudować dom patrzymy na zasobność portfela i zdolność kredytową. Staramy się nie przekraczać wcześniejszych założeń finansowych, ale na każdym etapie prac trzeba trzymać rękę na pulsie i optymalizować wydatki. Jak podejść do tematu, żeby zapanować nad sytuacją? Jakie czynniki mają główny wpływ na koszt budowy domu? Na czym warto a na czym nie warto oszczędzać? Z tego wpisu dowiesz się jak zaplanować budowę, aby obniżyć jej koszty i nie wpaść w pułapki, które czyhają na niedoświadczonych inwestorów.

Cechy taniego budynku

– mała powierzchnia

– prosta bryła z niewielką ilością detali

– brak piwnicy

– nieskomplikowany dach

– szybkość przeprowadzania prac budowlanych

Mały i prosty dom buduje się szybko, co także ma wpływ na koszty.

Wybór działki

Prace przygotowawcze przed budową domu mogą generować spore koszty na działce pofałdowanej, dużo lepiej pracuje się na płaskim terenie.

Poza tym działka obrośnięta krzakami poza faktem, że trzeba ją wykarczować, zwraca uwagę na wysoki poziom wód gruntowych, bo takie rośliny mają zwykle niezbyt głębokie korzenie. W takim wypadku podczas prac ziemnych może się okazać konieczne osuszanie terenu. Koszty budowy na grząskim terenie również są wyższe.

Działka na zboczu lub ze skarpą może wymuszać wybudowanie pod częścią lub całością domu piwnicy. To z kolei podraża inwestycję nawet o 30%.

Tania działka może nie być uzbrojona, warto przed zakupem sprawdzić czy potrzebne media (prąd, woda kanalizacja, gaz) są przynajmniej w drodze. Jeśli ich nie ma będziesz musiał liczyć się z kosztami uzbrojenia terenu lub budową np. studni czy szamba w obrębie własnej działki.

Wybór projektu

Przed wyborem projektu warto wiedzieć jakie wytyczne co do jego wykonania i lokalizacji na działce zawiera plan miejscowy lub warunki zabudowy. Nie wszędzie postawisz dom z płaskim dachem, istnieją również ścisłe wytyczne co do odległości budynku od drogi czy granicy działki sąsiada.

Mamy bardzo duży wybór projektów typowych, które należy zaadaptować do lokalnych warunków przez architekta i pozostałych branżystów: konstruktora, sanitariusza i elektryka. Za każdą zmianę w projekcie typowym architekt policzy osobno, wg swojej stawki. W Twoim interesie jest zatem wybrać taki projekt typowy, który będzie jak najbardziej zbliżony do Twojego ideału, bo koszt adaptacji do lokalnych warunków na działce będzie wtedy niższy.

Można również zlecić architektowi zrobienie indywidualnego projektu budynku, dostaniemy w cenie kompletny projekt budowlany, gotowy do złożenia na pozwolenie na budowę, ze wszystkimi potrzebnymi opracowaniami branżystów.

Z reguły mając na względzie optymalizację kosztów kupno projektu indywidualnego i adaptacja wyjdzie taniej, a wybór projektów jest tak szeroki, że na pewno znajdziesz projekt na miarę swoich oczekiwań, przynajmniej finansowych.

Prace architektoniczne lepiej zlecać lokalnemu architektowi. Zna on teren i lokalne zwyczaje, słowem – wie jak rozmawiać z lokalnymi urzędnikami, co może przełożyć się na czas uzyskania pozwolenia na budowę. Jego praca nie będzie powiększona o koszty dojazdu.

Wszelkie lukarny, bawole oka, wykusze, balkony, podcienie, kolumny i inne udziwnienia podrażają inwestycję i projekty z tymi elementami najlepiej omijać, jeśli chcesz wybudować się jak najtaniej. Koszty eksploatacyjne w prostym domu będą mniejsze także z uwagi na to, że w takim domu mniej będzie mostków termicznych. Piwnica ze względu na prace ziemne oraz izolacje także jest złym pomysłem, jeśli masz ograniczony budżet.

Zwróć uwagę na rozkład pomieszczeń – przy zwartej bryle budynku i położeniu pomieszczeń sanitarnych blisko siebie odchodzi koszt stawiania osobnych pionów kanalizacyjnych, budowy rozległych instalacji wod-kan, a obróbka kominów wentylacyjnych zgrupowanych w jednym miejscu również zaoszczędzi trochę gotówki.

Warto przemyśleć również ilość pomieszczeń. Nie po to budujesz dom, żeby się gnieździć w klitkach i mieć znowu suszarnię w sypialni, więc popadanie w przesadę z oszczędzaniem też nie jest wskazane. Dobrze żeby pomieszczenia techniczne i gospodarcze, wymagające niższej temperatury zgrupować w jednym miejscu, najlepiej od strony północnej działki. Małe okna lub ich brak to jeszcze mniejsze straty ciepła, więc i koszty eksploatacyjne będą mniejsze.

Garaż – ten w bryle budynku jest tańszy w budowie niż osobny, wolnostojący garaż. A najtańsza jest wiata.

Budowa prowadzona według wybranego i zatwierdzonego projektu, bez żadnych istotnych zmian w trakcie budowy, wymagających projektów zamiennych i zmian decyzji o pozwoleniu na budowę to również mniejsze koszty, a przede wszystkim spokój od spraw urzędowych. To także trzymanie się wcześniej ustalonego budżetu. Warto wszystko sobie dokładnie przemyśleć zanim zapadną ostateczne decyzje i pamiętać o swoich priorytetach.

Kosztorys

Będzie on potrzebny jako załącznik do wniosku o kredyt na budowę domu.

Po zakupie projektu warto korzystać z kosztorysu do porównywania cen materiałów budowlanych, pytając o nie w różnych składach i hurtowniach. Kosztorys zawiera wyliczone ilości poszczególnych materiałów dla budynku, co znacznie przyspiesza wycenę i porównanie ofert.

Kosztorys podzielony jest na sekcje, każda z nich jest podsumowana i zawarta w ramy czasowe, w których prace powinny się zamknąć. Łatwo za jego pomocą skontrolować wydatki oraz ekipy budowlane. Zwłaszcza, gdy są wprowadzane zmiany, z kosztorysem łatwiej oszacować ich wpływ na koszty i czas budowy.

Typowe projekty gotowe mają kosztorys zazwyczaj w cenie. Kosztorys taki zawiera średnie ceny krajowe dla danego kwartału. Należy go dopasować do regionu i czasu budowy. Ceny na materiały budowlane lubią się zmieniać w zależności czy jest na nie sezon. W kosztorysie podane ceny są cenami netto, należy doliczyć do nich podatek VAT – 8% jeśli zlecamy budowę firmie i 23% jeśli budujemy systemem gospodarczym.

Jeśli wybierając projekt typowy chcesz porównać koszty wykonania, patrz zawsze na kosztorys stanu surowego zamkniętego – zawiera on roboty ziemne, fundamenty, izolację fundamentów, ściany, stropy, zbrojenie, kominy i dach oraz okna i drzwi zewnętrzne.

Materiały budowlane

Projektowanie to nie tylko tworzenie rysunku domu z pasującym nam układem pomieszczeń. To także obliczenia zapotrzebowania na ciepło, obliczenia wytrzymałościowe i konstrukcyjne przy zastosowaniu konkretnych materiałów budowlanych. Wszystkie zmiany będą miały skutek przy dalszych pracach i przy eksploatacji. Przy zmianie materiałów na ściany zewnętrzne ważniejsze niż koszty materiału są parametry ściany. Jeśli chcesz porównać koszt wybudowania ścian z różnych materiałów, weź pod uwagę całą ścianę, łącznie z ociepleniem i wykończeniem. Tańszy materiał może być droższy w obróbce i oszczędność będzie tylko pozorna.

Pamiętać należy, że jedna zmiana pociąga za sobą kolejne. Jeśli zdecydujesz budować ściany trójwarstwowe lub jednowarstwowe, trzeba będzie poszerzyć fundamenty (grubsze fundamenty = większe koszty). Do jednowarstwowych ścian dojdzie koszt zaprawy ciepłochronnej, ale mniejsza będzie robocizna. Ściana trójwarstwowa będzie miała lepszą ciepłochronność, a koszt jej wykonania zależeć będzie od materiału ostatniej warstwy – elewacyjnej. Nie trzeba iść w klinkiery, można ją wykończyć znacznie taniej przy pomocy bloczków elewacyjnych i tynku.

Jeśli zdecydujesz się na zakup innych materiałów budowlanych niż przewidziane w projekcie, zwróć uwagę na dwie rzeczy: deklarację zgodności, czyli dokument dopuszczający materiał do celów budowlanych oraz parametry techniczne – wytrzymałościowe i cieplne. Nie wybieraj gorszych. Kupuj materiały sprawdzonych producentów i z pewnych źródeł. Cena bloczka może być mniejsza, ale sprawdź czy ma takie same wymiary i wytrzymałość co ten w projekcie. Nie każda super okazja będzie korzystna.

Większość domów budowana jest tradycyjnie – w technologii murowanej. Tymczasem domy z bala czy szkieletowe mogą być tańszą alternatywą, a już na pewno szybszą – a to jeden z czynników mających wpływ na koszt budowy. Drewniana konstrukcja to brak mokrych robót i w związku z tym nie trzeba czekać aż wszystko wyschnie i zwiąże, żeby przejść do kolejnego etapu prac.

Stropy

Elementy gotowe będą tańsze i szybsze do układania, stropy monolityczne wylewane to większy koszt. Przy ciężkich elementach musisz liczyć się z tym, że trzeba będzie wynająć dźwig lub zamówić beton.

Dach

Prosty dwuspadowy, czterospadowy czy płaski dach to mniej roboty i mniej odpadów przy wykonywaniu pokrycia dachowego. Przy pokryciach dachowych trzeba zwrócić uwagę na trwałość materiałów. Dachówka ceramiczna i cementowa mają podobny koszt i trwałość oraz tak samo przygotowuje się pod nie więźbę dachową. Przy tańszym rozwiązaniu jakim jest gont bitumiczny trzeba przygotować dodatkowo deskowanie, najczęściej z płyt OSB lub desek łączonych na pióro-wpust. Nie warto oszczędzać na tym podkładzie, bo nierówności, które łatwo popełnić, używając desek z odzysku będą szpecić powierzchnię dachu. Do tańszych rozwiązań należy również pokrycie z blachodachówki, blachy czy blachy trapezowej. Wybierając lżejsze pokrycie lżejsza może być też sama konstrukcja dachu.

Docieplenie prostej konstrukcji dachu również będzie dużo prostsze, powstanie mniej odpadów niż przy docinaniu wełny mineralnej przy koszach dachu wielospadowego.

Okna

Na koszty będzie miał wpływ rodzaj materiału ram, rodzaj okuć i wykończenia kolorystycznego oraz rodzaj pakietu szybowego, obecność powłok selektywnych. Ramy wykonane z PCW będą tańsze od drewnianych. Na oknach można zaoszczędzić wybierając tam, gdzie będzie miało to sens – okna nieotwieralne – w kotłowni, garażu, pomieszczeniu gospodarczym. Te pomieszczenia zwykle są na parterze, więc nie ma problemu żeby je umyć od zewnętrznej strony. Poza tym – trzymaj się typowych wymiarów okien, te są łatwo dostępne i tańsze od nietypowych.

Nie warto oszczędzać na oknach dachowych – tak jak cała powierzchnia dachu, powinny być szczelne i trwałe, a ich liczba i wielkość dostosowana do powierzchni, jaką mają doświetlać.

Instalacje

Wachlarz możliwości jest bardzo szeroki. Od dostępu do mediów zależy rozwiązanie centralnego ogrzewania. TUTAJ pisaliśmy o wadach i zaletach różnych źródeł ciepła.

Brak dostępu do wody wygeneruje koszt budowy studni i hydroforu.

Brak dostępu do kanalizacji spowoduje rozważania co bardziej się opłaca – szambo czy przydomowa oczyszczalnia ścieków. Jeśli w niedalekiej przyszłości nie ma szans na podłączenie się do kanalizacji, a w decyzji o warunkach zabudowy jest zapis o możliwości zastosowania przydomowej oczyszczalni ścieków, to warto postawić na to rozwiązanie, właśnie ze względu na ekonomię. Oczyszczalnia drenażowa, o której pisaliśmy TUTAJ jest niemal bezobsługowa, zbiornik opróżnia się nie częściej niż raz na dwa lata. We własnym zakresie co pół roku wymienia się filtr na wylocie ze zbiornika i co miesiąc lub w zależności od potrzeb zaszczepia florę bakteryjną, żeby wspomóc proces oczyszczania. W porównaniu z szambem koszty eksploatacyjne są dużo niższe.

Parterowy czy z poddaszem?

Koszt budowy parterowego domu będzie niższy, bo odejdzie i strop i schody na poddasze. Ograniczeniem może być powierzchnia działki i przestrzeń, jaką chcemy na niej zachować. Budując dom o tej samej powierzchni całkowitej z poddaszem użytkowym ograniczamy powierzchnię zabudowy i zostaje więcej miejsca na działce. Przeliczając koszt budowy za 1m² netto (czyli liczone po podłodze) warto zauważyć, że przy budynku z poddaszem użytkowym cena za 1m² powierzchni użytkowej będzie większa, bo powierzchnia użytkowa na poddaszu jest ograniczona przez skosy, czyli ma niepełną wysokość. Ale przestrzeń pod skosami można wykorzystać na przechowywanie.

Inna sprawa, że eksploatacja budynku, który swoim kształtem zbliżony jest jak najbardziej do kuli – czyli jest zwarty, jest mniejsza niż domu płaskiego i rozłożystego. Zatem dom z poddaszem użytkowym będzie bardziej ekonomiczny w eksploatacji.

Sposób prowadzenia prac budowlanych

Jeśli masz smykałkę do budowlanki lub kogoś obeznanego do pomocy i dużo czasu, dom możesz postawić systemem gospodarczym. Budując tym trybem organizacja budowy jest na Twojej głowie. Poszczególne etapy budowy albo robisz sam, albo powierzasz małym ekipom lub pojedynczym ludziom. Doglądasz robót sam lub wynajmujesz inspektora. Sam kupujesz materiały, sam szukasz okazji i negocjujesz rabaty. Na towar zakupiony bez montażu doliczany jest VAT 23%.

Do niektórych prac warto wziąć ekipę specjalistów. Należą do nich prace instalacyjne, konstrukcyjne czy izolacyjne. Ekipy dysponujące specjalistycznym sprzętem i mające doświadczenie będą bardzo pomocne w newralgicznych momentach budowy, gdzie Twój błąd miałby kosztowne konsekwencje na dalszych etapach prac.

Zatrudniając kogoś do nadzoru, kto faktycznie będzie obecny w kluczowych momentach budowy masz pewność, że prace zostaną wykonane zgodnie z założeniami, a materiałów budowlanych będzie kupionych tyle ile potrzeba. Zapłata poszczególnym ekipom powinna odbywać się etapami, po skończonej robocie, jeśli wymagają zaliczek, najlepiej przelewem na konto firmowe – zostanie dowód z opisem na co przelewasz pieniądze i z datą.

Wybierając ekipę lub fachowca do poszczególnych prac warto rozglądać się za kimś z dobra historią. Przypadkowi ludzie, którzy akurat mają wolne bo wypadła im inna fucha mogą narobić więcej szkód i napsuć nerwów. Tu także warto postawić na jakość, w końcu budujesz dla siebie na lata.

Budując systemem gospodarczym koszt budowy jest mniejszy o zysk firmy budowlanej, narzut kosztów takich jak dojazdy na budowę, prowadzenie biura i zaplecza budowy dla całej ekipy. Różne źródła podają, że koszt prowadzenia budowy samodzielnie będzie o 15-25% niższy, niż zlecenie tego ekipie budowlanej. Ale fachowa ekipa postawi dom szybciej, przy dużo mniejszym zaangażowaniu inwestora.

Podsumowanie

Chcąc, żeby dom był tani w budowie nie zapominaj, żeby był również funkcjonalny i tani w eksploatacji. Zachowaj rozsądek przy obniżaniu kosztów, kierując się tylko niską ceną możesz dużo stracić na jakości, a później przy eksploatacji domu. Przestrzegamy również przed podejmowaniem ważnych decyzji bez porozumienia z fachowcami.